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今年多地棚改开工目标调低 货币化助三四线去库存

放大字体  缩小字体 发布日期:2018-02-02  浏?#26469;?#25968;:375
 从近期地方两会的情况来看,多省份的棚改新开工目标较2017年有所降低,山东省2018年的棚改住房开工?#36164;?#38477;至76万套,四川降至25万套,随着“改造1亿人居住的城镇棚户区”目标越来越近,这些数字在未来三年计划完成后或者还会减少。
棚改十年。
从2008年启动保障性安居工程至今,十年间,从中央政策文件,到财政补助资金、开发性金融信贷,再到地方土地供应,各级政府部门采取各种措施,全方位推进棚户区改造工作。
2017年,全国各类棚户区改造开工609万套,完成投资1.84万亿元,开工?#36164;?#21019;历史新高。而2015年到2017年累计开工1816万套,顺利完成此前定下的1800万套目标,棚户区改造在稳增长、促改革、调结构、惠民生方面的积极作用,从事实上得到各方承认。
2017年5月,时任住建部副部长陆克华,在解读国务院下达的2018-2020年三年的棚改目标任务?#20445;?#26366;对棚改积极作用做出概括,包括五个方面:改善棚户区居民住房条件、促进以人为核心的新?#32479;?#38215;化、提升城市功能和综合?#24615;?#33021;力、促进商品住房去库存、带动投资消费和经济增长。
而在城镇化迈入新时期,去库存重心转移,中央提出2018-2020年再改造1500万套各类棚户、2018年改造各类棚户区580万套的背景下,近?#31449;?#34892;的地方两会纷纷提出了2018年的棚改工作目标。
值得注意的是,各省份的棚改目标出现分化。一些相对发达省份目标下调,如北京,2017年棚改安置房竣工27111套,2018年的目标则下调至完成棚户区改造2.36万户,山东2017年的棚改住房开工?#36164;?#20026;84.3万套,2018年则为76万套,四川也从27万套降低至25万?#20303;?#21478;一些省份则维持着加速态势,新疆2017年开工36.8万套,2018年的目标大幅提升至47.1万?#20303;?/div>
多位受访人士均表示,在房地产政策因城施策?#20013;?#21435;库存与棚改进一步结合的影响下,棚改工作也将迎来全新的局面。
十年棚改高峰渐去
棚户区是指建筑密度大、结构简陋、安全隐患多、使用功能不完善、基础设施不配套的住房较为集中的区域。棚户区分为五大类,分别是城市棚户区、国有工矿、林区、垦区、中央下放地方煤矿棚户区。
2008年,中共中央启动保障性安居工程,将国有林区(场)棚户区(危旧房)、国有垦区危房、中央下放地方煤矿棚户区改造作为重要内容。
此后数年,中央和主管部委多次强调棚户区改造的进?#20219;?#39064;,2014年全国住房城乡建设工作会议提出,要实现2015年基本完成林区、垦区棚户区改造任务,2017年基本完成独立工矿区棚户区改造任务。
根据陆克华在2017年5月披露的数字,林区棚户区改造,到2016年底,累计开工164万套,安置职工近500万人。垦区危房改造,到2016年底,累计开工229万套,近700万职工得到安置。而国有工矿棚户区改造,到2016年底,累计开工302万套,重点改造资源枯竭?#32479;?#24066;、独立工矿区和三线企?#23548;?#20013;地区的国有企业棚户区,近800万职工改善了居住条件。
2015年5月,国务院下发《关于进一步做好城镇棚户区?#32479;?#20065;危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》,要求制定城镇棚户区?#32479;?#20065;危房改造及配套基础设施建设三年计划。从此,城市棚户区改造开始成为棚户区改造工作的首位。
?#23548;?#19978;,城市棚户区改造在棚户区改造中占比最高,一?#21271;?#35748;为是棚户区改造的重中之重。中央曾提出推进以人为核心的新?#32479;?#38215;化、改造约1亿人居住的城镇棚户区?#32479;?#20013;村,随着相关工作的推进,棚户区改造的总体进度也明显加快。
数据显示,2006年至2011年底,全国累计开工改造各类棚户房超过1000万套,到2014年底,这一数字升到2080万套,而到了2017年底,则已经达到了3896万?#20303;?/div>
对于出现这一情况的原因,重庆大学建设管理与房地产学院院长刘贵文分析,这一方面与存量最大的城市棚户区改造成为工作重点有关,另一方面,也与城市建设进入新阶段有关。
刘贵文认为,首先,我国在80年代初期修建了大量住房,按照房屋的性能周期,这些住房客观上迎来了维修、改造和更迭的高峰期;其次,随着社会主要矛盾向不平衡不充分的发展转移,低收入群体的住房保障越来越受政府部门重视,相关工作得以加速;最后,随着城镇化进入新的阶?#21361;?#36807;去以发展城市外延,拓展边界为主的发展模式,开始转向内生增长、存量开发为主,棚户区改造开始成为大城市扩大住房供给的重要手段。
?#36824;?#20174;近期地方两会的情况来看,多省份的棚改新开工目标较2017年有所降低,山东省2017年的棚改住房开工?#36164;?#20026;84.3万套,2018年则为76万套,四川也从27万套降低至25万套,随着“改造1亿人居住的城镇棚户区”目标越来越近,这些数字在未来三年计划完成后或者还会减少。
货币化安置成主流
一般来说,棚户区改造存在实物安置和货币安置两种。2012年,国务院《关于加快推进棚户区(危旧房)改造的通知》就指出,居民安置采取实物安置和货币补偿相结合;安置住房采取原地重建和异地建设相结合,能就近安置的,尽可能就近安置。
随着相关工作的推动,货币安置衍生出居民购买、国家购置、货币补偿三?#20013;问健?/div>
从2014年开始,棚改货币化安置开始得到大力推广,所占比例从2014年的9%快速提高到2015年的28%,在2016年则进一步跃升至48.5%,根据方正证券的相关报告,2017年的货币化安置比例,“保守估计”也将达到50%以上。
随着去库存重心向三四线城市和县城转移,棚改货币化的重要性开始进一步凸显。
2017年末举行的全国住房城乡建设工作会议提出,2018年我国要抓好房地产市场分类调控,针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套?#25307;琛?#25903;持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。
陆克华则在上述解读时表示,在那些库存?#30475;螅?#24066;场房源非常充足的三四线城市和县城,还要进一步提高货币化安置比例,促进去库存,减少重复建设。
据方正证券研究所按照棚改货币化比例估算,2014-2020年,全国通过货币化安置,将?#36824;?#25512;动商品房去库存14.7亿平方?#20303;?#20854;中,2014年至2017年分别为0.4亿、1.5亿、2.5亿和2.6亿平方米的去库存规模,而在未来三年,预计将通过货币化安置推动7.7亿平方米的去库存。
资金来源一直是棚改工作的最大难题。
目前,各级政府的财政拨款,与央行设立的定向发放的抵押补充贷款PSL,是棚改的主要资金来?#30784;?#20854;中,财政资金的压力较大。2013年国务院曾发文指出,将当年的棚改目标由此前提出的304万户,降低为232万户,巨大的资金压力被认为是下调的主要原因。
此后,开发性金融机构开始广?#33322;?#20837;棚改的资金支持工作。2015年10月起,央行将PSL的对象,由国开行扩大至农业发展银行和进出口银行,主要用于支持三家银行发放棚改贷款、重大水利工程贷款、人民币“走出去”项目贷款?#21462;?#22269;开行在2017年11月发布报告称,累计已发放棚改贷款3.2万亿元,累计帮助2000多万户棚户区居民。
对此,易居研究院智库?#34892;?#30740;究总监?#26174;?#36827;认为,当前的棚改资金压力相?#21592;?#23567;,但目前的拆迁等各方面成本较高,资金压力依然存在。
重庆大学建设管理与房地产学院院长刘贵文认为,在积极推进棚改货币化的同?#20445;?#38024;对不同城市的不同市场情况,因城施策推动棚改也很有必要。在一线热点城市,要加大土地供应和资金支持,提升保障房的实物供应能力,真正实现“低端有保障”。
 

文章编辑:金属168

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